开发费用如何税前扣除?
The following article is from 金穗源商学院 Author 王皓鹏
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来源:金穗源商学院
想必大家记得我在《土地增值税计算流程》中提到的土增清算计算流程的基本框架吧?今天我们一起来温故一下:
第一步:确认收入;
第二步:确认扣除,扣除项目有五个,分别是:
(一)取得土地使用权所支付的金额
(二)房地产开发成本
(三)房地产开发费用
(四)与转让房地产有关的税金
(五)财政部规定的其他扣除项目
第三步:计算增值额、计算增值率;计算土地增值税税款。
今天我所要阐述的,即扣除项目的第(3)项:开发费用。
一、什么是开发费用?
开发费用对土地增值税的计算来讲,是一个专有术语,在进行土地增值税清算的时候,一提到“开发费用”,我们就应该想到,指的是土地增值税的开发费用,而不是会计科目的“开发间接费”。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]6号)第七条是这样规定的:
开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用),是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
通过学习《土地增值税细则》,我们知道了土地增值税清算流程中所说的“开发费用”,是指会计核算的三大期间费用:销售费用、管理费用、财务费用。
但是,在土地增值税清算的时候,三大费用扣除又不同于会计与企业所得税。
二、土地增值税的“管理费用与销售费用”扣除
我们首先来了解房地产企业的开发周期,或者称之为“存货周转率”。
房地产开发企业开发商品房周期比较长,一般在三年时间乃至更长的时间。如果从企业成立年度开始计算开发周期,时间有可能会更长。比如:2000年成立房地产企业,2005年拿地,2006年立项开发,2010年度清盘。则该项目利用了10年的时间来搞开发,那么“管理费用” “销售费用”也相应发生了10年。
其次,我们了解土地增值税清算的期间。
土地增值税清算期间,是按照一个项目的开发周期,来作为土地增值税清算期间的,结合我列举的案例,就是从2005年----2010年这六年作为一个周期进行清算的,但是我们并不能说2000年----2004年度发生的费用不是为该项目准备的!尽管2005年之前没有拿地,企业发生的前期费用或者期间费用,都是为以后的开发做了有益的、必要的、必须的支出。
但是,各个企业的管理费用与销售费用发生额又非常不具有可比性。就好像居家过日子,每个家庭因为各种原因发生的生活明细与支出金额都是不一样的。
鉴于以上原因考虑,土地增值税清算流程对于“管理费用与销售费用”的扣除,采取了计算扣除的办法,而不是据实扣除。文件依据:
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]6号)第七条是这样规定的:其他房地产开发费用,按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。
上述计算扣除的具体比例,由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
我们解读以上条款
1、该细则所说的“其他房地产开发费用”,指的就是“管理费用、销售费用”。
2、该细则所说的“(一)、(二)项规定计算的金额之和”,指的是土地增值税计算流程扣除项:(1)取得土地使用权所支付的金额,(2)房地产开发成本。
3、该细则所说的:“百分之五以内计算扣除”,并没有说一定是5%,还好,土地增值税实施细则授权各省规定具体的扣除比例。各省出台的文件高度统一:就直接将“管理费用、销售费用”计算扣除比例界定为5%,而不是“5%以内”。
好了,通过以上的学习,我们就明白了:
管理费用、销售费用在进行土地增值税清算的时候,不论实际发生数是多少,不论在会计口径与企业所得税口径下实际发生数是多少,均不影响土地增值税的计算,土地增值税扣除是计算扣除,即公式为:[(一)+(二)]×5%。
其实,今天之所以把土地增值税的计算流程再次与大家提及,还有一个想法,那就是从计算流程上讲,我们的土地增值税课程已经讲解过半。接下来,主要是针对特殊业务的分析,比如拆一还一、合作建房、车位问题等。希望一直学习的朋友做好巩固消化,没来得及的学习的朋友,需要抓紧补课(扫描下方二维码,添加助理微信,进群学习历史课程)。
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